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  • 全国土地估价师资格考试试卷土地估价实务(1)

    试题作者:佚名    试题来源:不详    试题栏目:土地估价师试题    收藏本页
    本部分由两个估价报告构成,请认真阅读案例报告并加以分析,指出其中存在的问题,并说明原因,本部分50分,答题时间为60分钟。   

        1.(本题20分) 土地 估价报告:   

        一、评估对象概况:   

        ××市江东消防器材厂位于××公路西侧,该厂西侧一块平整的 土地 为估价标的物,面积为3942平方米,该地西北角有两栋平房,两栋共计 建筑 面积为168平方米。另有已拆除 建筑 物若干(详见附表),该地块为一不规则四边形,位于××市一等二级地区,交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。   

        二、评估目的:   

        ××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司,需要租用该地建冷弯型钢厂,要求评估出该地地价,确定年租金额。   

        三、评估依据:   

        1.《中华人民共和国城镇国有 土地 使用权出让和转让暂行条例》。   

        2.《××市城镇国有 土地 使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。   

        3.《××市外商投资使用 土地 暂行办法》。   

        4.《××市实施<土地 管理 法>暂行规定》。   

        四、评估过程:   

        土地部分   

        1.征地成本费:   

        根据《××市实施<土地 管理 法>暂行规定》,我市一般耕地的征地成本费用组成如下:项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、 管理 费、其它费用等合计为70.66元/平方米   

        2.三通一平费用:86.00元/平方米   

        3.投资 利息 :156.66×24/2×0.01=18.80(元/平方米)   

          开发周期为24个月,银行贷款月 利息 为1%。   

        4.正常利润额:175.46×15%=26.32(元/平方米)   

        5.地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45(元/平方米)   

          因该地位于我市一等二级地区,取修正系数为0.935。   

        6.单位地价:267.23元/平方米   

        7.年租金额:   

          年纯收益(年租金额)=地价×还原利率   

          根据我市银行存款 利息 以及 债券 投资利率,确定还原利率为9%。
     即:年租金额=1053420.66×9%=94807.86(元/年)   

        地上物部分   

        1.已拆除和待拆除部分:   

    名称   

    面积(平方米)   

    结构   

    成新   

    重置价(元/平方米)   

    估价额(元)   

        

    围墙   

    357.68   

    砖实砌   

    8   

    46.00   

    11445.76   

    厕所   

    16   

    砖木瓦   

    6   

    150.00   

    1440.00   

    粉碎房   

    44.4   

    砖石棉瓦   

    7   

    200.00   

    6216.00   

    废料棚   

    16   

    砖石棉瓦   

    7   

    200.00   

    2240.00   

    电焊间   

    14   

    砖墙瓦顶   

    9   

    390.00   

    4914.00   

    仓库   
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