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  • 土地估价师资格考试试卷(4)土地估价实务(1)

    试题作者:佚名    试题来源:不详    试题栏目:土地估价师试题    收藏本页
     1.(本题20分) 土地 估价报告:

        一、评估对象概况:

        ××市江东消防器材厂位于××公路西侧,该厂西侧一块平整的土地为估价标的物,面积为3942平方米,该地西北角有两栋平房,两栋共计建筑面积为168平方米。另有已拆除建筑物若干(详见附表),该地块为一不规则四边形,位于××市一等二级地区,交通方便水电齐全。根据我市规划该地适合作为工业用地。

        二、评估目的:

        ××公司与香港飞达工艺有限公司合资成立飞马冷轧钢有限公司,需要租用该地建冷弯型钢厂,要求评估出该地地价,确定年租金额。

        三、评估依据:

        1.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。

        2.《××市城镇国有土地使用权出让、转让和有偿划拨暂行规定》。

        3.《××市外商投资使用土地暂行办法》。

        4.《××市实施<土地 管理 法>暂行规定》。

        四、评估过程:

        土地部分

        1.征地成本费:

        根据《××市实施<土地管理法>暂行规定》,我市一般耕地的征地成本费用组成如下:项目有青苗费、土地费、安置费、安置配套费、耕地占用税、预交农转非人口差价款、征购粮差价款、不可预见费、管理费、其它费用等合计为70.66元/平方米

        2.三通一平费用:86.00元/平方米

        3.投资 利息 :156.66×24/2×0.01=18.80(元/平方米)

          开发周期为24个月,银行贷款月利息为1%。

        4.正常利润额:175.46×15%=26.32(元/平方米)

        5.地段差价=70.00×修正系数=70.00×0.935=64.45(元/平方米)

          因该地位于我市一等二级地区,取修正系数为0.935。

        6.单位地价:267.23元/平方米

        7.年租金额:

          年纯收益(年租金额)=地价×还原利率

          根据我市银行存款利息以及 债券 投资利率,确定还原利率为9%。

          即:年租金额=1053420.66×9%=94807.86(元/年)

        地上物部分

        1.已拆除和待拆除部分:

    名称

    面积(平方米)

    结构

    成新

    重置价(元/平方米)

    估价额(元)

     

    围墙

    357.68

    砖实砌

    8

    46.00

    11445.76

    厕所

    16

    砖木瓦

    6

    150.00

    1440.00

    粉碎房

    44.4

    砖石棉瓦

    7

    200.00

    6216.00

    废料棚

    16

    砖石棉瓦

    7

    200.00

    2240.00

    电焊间

    14

    砖墙瓦顶

    9

    390.00

    4914.00

    仓库

    28

    砖混

    9

    390.00

    9828.00

    化验室

    28

    砖混

    9

    390.00

    9828.00

    库房

    112

     

    砖石棉瓦

    7

    200.00

    15680.00

    x
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