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  • 房地产估价师考试部分答案1(1)

    试题作者:佚名    试题来源:不详    试题栏目:房地产估价师试题    收藏本页

    《案例》第一大题:
    (一)、1、选用假设开发法和市场法进行估价(1分);
         
    2、了解类似 土地 近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况(1分);          

    3、了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本(1分);    

    4、分析确定 土地 的最佳开发方案(1分);      

    5、及开发完成后的市场经营模式(租或售)运用市场法(0.5分)和收益法等(0.5分),预测建成后房地产总价值(1分),调查了解类似房地产的开发成本费用等;如前期费用、建安 工程 费用、专业费等,测算 土地 价格(1分);              

    6、选取可比实例进行因素比较修正,确定 土地 比准价格(1分);      

    7、综合二种方法的结果,确定最终估价结果(1分);              

    8、根据《房地产估价规范》的要求,撰写并出具估价报告(1分)。  总共10分

    (二)、

    (1)估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同(1分);   

    (2)、净收益指房地产对应净收益,即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分(1分);   

    (3)、净利润已扣除了房地产的折旧摊销(1分)、财务费用(含 利息 收益)(1分)及所得税等(1分),包含了正常的(商为利润)等(1分);            

    2、收益年限既要考虑 建筑 物剩余经济寿命还要考虑 土地 使用年限(2分)(或者:土地使用终止年短于 建筑 物寿命终止年?2分);                

    3、估价采用的成本应为估价时点的(1分)社会平均(客观)成本(1分)(或者:实际成本是历史(1分)也不一定是社会平均(客观)成本(1分))。              

    总分10分

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